【主持人】各位我们简单开始，欢迎大家来到我们的楼市会客室，这次我们有请到物管协会的陈主任，长城物业的吕总，还有业主代表（何刚）先生，来谈谈我们的老话题，其实是个老话题，就是关于物业管理费该不该涨价以及怎么涨的问题。我们先请陈主任给我们大概介绍一下现在深圳的现状，比如有多少个小区有涨价的打算或者行动，然后涨了的有多少，你们有没有过统计？

      【陈主任】具体的统计还真的没有，说实在的，住宅物业绝大部分想涨价。

      【主持人】绝大部分想涨价是？

      【陈主任】包括万科中海的高档物业，绝大部分都想涨价，但是正在涨的没有数据统计，我只能说据我们了解的情况，因为这个事已经有一年多两年的时间在酝酿这个事，成功的案例比较多。

      【主持人】成功案例是指成功涨价的案例？

      【陈主任】对，成功涨价的案例。做的比较好的，因为我们上两期的杂志也介绍过几个公司，像金地、特发特力类似这样一级企业。

      【吕总】包括我们公司。

      【陈主任】包括我们长城、中海，都还不错，涨价都还按规矩在做，强制涨价、违规违法的方式，我们不认可。

      【主持人】您刚刚举例的都是一个物业管理公司的名字，它的涨价是指它旗下所有物业都涨价还是说部分？

      【陈主任】大部分，像金地我们特意去调研过，它的一些文章也在我们杂志上登过，它的一些方式方法我们也跟企业的管理层包括管理处了解过，它的大部分就是有一些比较老的企业，我们的意思并不是说所有的，像有些比较高的这类当然不会有这个需求，主要它算下来可能成本收支平衡有困难了，成本比较高，这种情况下绝大部分企业确实想涨价，是这么一种情况。

（深圳市物业管理协会法律服务中心主任 陈晓平）
 

       【主持人】你们有没有统计在近1-2年内涨价了的例子，我是说涨价成功的例子应该有数字？

       【陈主任】数据没有，例子有，因为数据太难统计，6000多个项目。

       【主持人】他们涨价的程序是怎样的？

       【陈主任】不需要在我们这里统计的。

       【主持人】他涨价的流程？

       【陈主任】流程一般是这样，流程一般是我们物业公司要根据自己这个物业项目的经营情况要做一个成本的分析拿出来，如果我认为我确实入不敷出了，那么像业委会，如果有业委会的向业委会，没有业委会的向工作站提出涨价需求，业委会或者工作站经过讨论，业委会也要表决，业委会委员半数以上同意把这个列入议案，这再提交业主大会表决。业主大会表决当然要过半的业主出席，过半业主出席以后，出席业主过半，人数、票权数都要过半，这几种概念都要过半，都过半以后那么这个议案才通过。决议通过以后，物业公司就要拿着业主大会表决的结果，拿着自己的涨价申请要提供一些成本资料，到区物价管理部门备案。

       【主持人】您刚刚强调了人数、票数都要过半，票数和人数还不一样吗？

       【陈主任】不一样，人数就是业主人数，这个小区有多少个业主。

       【主持人】难道一个人有几张票吗？

       【陈主任】没有，票权数是面积。

       【主持人】票权数。

       【陈主任】比方说业主产权证有100个平方产权面积，我就1点票权数。

       【主持人】还按照票权数来？

       【陈主任】要，因为有的业主多。

       【主持人】楼下商业的那些算到里面吗？

       【陈主任】都算，只要是业主，你包括开发商如果说这个房子没有售出去或者他自己保有物业，我算你一个业主，但是你的票权数比较高。

       【主持人】这是保留物业的。

       【陈主任】但是对开发商有限制，你只有一个业主，这个业主人数只有一个。

       【主持人】吕总，您这边，可能长城在深圳也是管理比较多的物业，您旗下的物业这1-2年内涨价的情况是怎样的？

       【吕总】我们还是有不少项目涨价，我们就拿2012年的数据看，我们全国有18个项目进行了涨价。

       【主持人】全国18个？

       【吕总】对，在深圳有7个项目进行了提价。

       【主持人】是今年吗？

       【吕总】对，2012年。

       【主持人】幅度呢？

       【吕总】幅度，各个项目也不同，就说有差异，一般就是在10%-20%之间的涨幅。

       【主持人】这个涨的占你们现有的管理小区的比例是多大？

       【吕总】差不多在管项目的7%-8%，整个比例还不是太高，因为我们在管项目有200多个。

       【主持人】涨价小区的类型主要是什么样的类型，你们涨价的理由是什么？

       【吕总】涨价的类型各种类型都有，有住宅、别墅也有一些机构物业，比如他自己持有自用的物业，也有写字楼，这种类型是比较多，包括政府的一些公共建筑等等都包含。

 

（长城物业集团股份有限公司副总裁 吕雨华）

       【主持人】比如说你们涨价基本上从提出议案，也叫议案，到最后实现大概走了多久，每个小区大概多久？

       【吕总】这个长短不一，快的3-4个月就可以，慢的话可能就1年，有些还在沟通过程中。其实涨价本身是一个现象或者结果，其实我们公司内部更强调的是一种价格机制的形成，就说跟业主建立一种关于小区里面盈亏的承担或者是包含酬金制，真正的把这种价格机制、盈亏承担享有的机制建立起来。其实刚才讲涨价只是一部分，我们公司从去年所主推的，就是对于经营发生困难的项目，我们实际上是有三种途径去解决，一种就说推行阳光物管模式。阳光物管模式是我们公司这几年一直在努力去推行的，这种模式我们总结是业主自治加我们物业企业专业服务相结合的一种实质酬金制的模式，就是说由我们和业主建立共管帐号，然后我们每年的这种预算提交给业主委员会来审核，包括工作计划。过程中重大的一些开支和物业管理方面的一些决策由业主委员会或者业主真正来决策，然后他们能够充分的。

 
       【主持人】主要是提高透明度？

       【吕总】从我们企业的角度来讲就是提高规范和透明，比如资金都共管了，那就说明所有的经营管理都是透明的了，这种机制建立之后，如果说这个小区里面开支不足了，那就跟业主充分协商怎么应对，这是第一种方式。第二种方式就是说，如果这种方式双方达不成共识，那怎么样提价，提价如果再达不成共识，基于我们企业还是考虑可持续发展，项目本身如果已经进入亏损，进入恶性循环了，实际上我们也是基于对业主负责的态度，如果我们继续这样子管下去肯定会损害业主的利益，所以我们会基于这样一种考虑，会协商平稳的撤出，这种撤出一般就说大家来协商，第二个就是合同期内我们还是会继续的履行我们的义务，坚持到合同到期，然后再通过合法的程序来顺利的撤出。

       【主持人】其实有个问题我们得先聊聊，是不是真的物管行业的亏损有这么厉害？

       【吕总】我给你举个例子，我刚才说了，我们去年的实际在管项目全国是252个，去年我们撤出的项目，刚才讲的是提价的项目，我们撤出的项目达到了22个，撤出项目的面积是283万平方米。这些项目就我们在2011年度亏损额，就这22个项目亏损额总共是494万，相当于每个项目亏损22.5万，就是这样一个幅度。你想一下，如果是小物业公司像这种亏损额是没办法承受的，我们一般签物业服务合同都是3年，可能当年签的时候有盈利，第二年持平，第三年可能就会亏损，因为近3年人工费的上涨幅度是相当大的，这是我们没办法回避的事实。

       【主持人】您刚才说的亏损小区的亏损额，你们去年整体的营业额呢？

       【吕总】我们有9个多亿。

       【主持人】就是说盈利的小区可以补贴到一些？

       【吕总】等于我们把亏损给承担了，如果是包干制的话，我们肯定承担了亏损。

       【陈主任】就是他还有其他的经营。

       【主持人】你们还有其他哪方面的经营，我是单指物业管理这块的营收。

       【吕总】物业管理这块刚才讲了，我们整个规模比较大，然后业务类型比较多，目前亏损面比较大的是住宅物业领域，我们现在有很多的公建的项目，刚才讲的机构的物业还有一些写字楼、商业的物业，这些项目目前来讲受到的冲击没有这么大。因为很多项目是包干制的，包干制的话盈利是由我们享有的，那么我们只能用这些盈利来消化这些亏损项目的亏损。

       【主持人】您刚刚说的撤出这22个，都是走过了您刚刚说的3个流程吗？

       【吕总】都走过了，我们还是充分协商，把目前项目的收支的情况、成本的结构、成本发生的金额等等，然后跟收支对比，以及跟同类型项目的物业服务费的标准肯定会进行非常充分的沟通，当然也跟他们协商，跟业委会或者我们的甲方，有些直接是开发建设单位的，我们会跟他充分沟通协商有没有解决办法，我们也提出我们的建议，比如说阳光物管模式。在这个基础之上，实际上我们事先已经采取了加强成本管理的措施，就是尽可能让这个项目能够运行。

       【主持人】您刚刚说的撤出这22个，都是走过了您刚刚说的3个流程吗？

       【吕总】都走过了，我们还是充分协商，把目前项目的收支的情况、成本的结构、成本发生的金额等等，然后跟收支对比，以及跟同类型项目的物业服务费的标准肯定会进行非常充分的沟通，当然也跟他们协商，跟业委会或者我们的甲方，有些直接是开发建设单位的，我们会跟他充分沟通协商有没有解决办法，我们也提出我们的建议，比如说阳光物管模式。在这个基础之上，实际上我们事先已经采取了加强成本管理的措施，就是尽可能让这个项目能够运行。

       【主持人】今年也快过完了，您觉得今年的情况是好一点还是更恶化了？

       【吕总】我觉得人工费的上涨肯定是一个大势所趋，我想这对整个社会也好，对我们企业里面的员工也好，应该都是一个好事。

       【主持人】人工费的上涨能举个例子吗？

       【吕总】我就举个例子，就拿深圳的最低工资标准，1998年，我是1998年就入行的，就是毕业以后到这个行业。1998年到长城物业的时候，当时最低工资，深圳市特区内的最低工资标准是430元，到2011年是1320元，2011年是1998年的3倍，等于是涨了2倍。整个行业基层的服务人员，就他的工资一般贴着最低工资标准走的，只是说在最低工资标准上额外有一些加班费，这是目前行业的现状。然后我们人工费的成本占我们物业服务成本的比例，在1998年左右的时候大概是40%左右，到目前为止已经达到了60%-70%，也就是说在人工费之外本来应该用于小区里面的，比如说一些设备、设施的管理、维护、维修等等投入，实际上受到很大的限制，因为它整个比重就占的很低了。这种长期以往，我们认为会是影响整个行业的服务质量的，所以这种成本很明显。拿2011年和2010年比的话，深圳最低工资标准上涨了20%，所以这种成本上涨的确是大势所趋，然后上涨的这种幅度是非常大的。

       【主持人】比如说一个小区要配备多少个保安人员、清洁人员，这样子的你们有限额吗？

       【吕总】会有标准。

       【主持人】这也都是有标准的？

       【吕总】对，比如我们在保安这块我们尽可能采用一些技术来减少秩序岗位的配制。

       【主持人】陈主任，您给我们说说物管现在的收费标准还有我们知道的一些物管的收费内容的去向是怎样的规定？

       【陈主任】就是说开支的范畴？

       【主持人】对。

       【陈主任】一般是这样的，讲到这里我们要分开讲一下，一个是我们实行的收费办法，一个是叫包干制，一个叫酬金制，这两种方式是不同的。开设的范畴，比方说一般情况下，你的物业管理项目的人力成本的支出包括工资、福利，包括在这个小区内的培训费用，这都算。另外就是日常的维护，这也是一部分开支。管理处的一些管理成本，税收，还有一些其他活动费用，比如社区文化诸如此类的，还有一些什么公共设施设备和公共责任那些，这也可以算进去，现在就可以算，一般是这些开支。像酬金制就有一块酬金。

       【主持人】酬金制好像是按照物管费的百分之多少？10%？

       【陈主任】这是双方协商的，也没有说不超过10%。

       【吕总】双方约定。

       【主持人】是指业主大会这样子的还是？

       【陈主任】合同的甲乙双方，也不一定，有的还没参加业主大会。

       【主持人】最初是跟开发商？

       【陈主任】跟开发商签或者我这个地方有单一产权的，这有很多种情况，这是甲乙双方的约定。

       【主持人】它有没有区间，就是百分之多少到百分之多少？

       【陈主任】这样的，原来是有一个10%左右，现在政府没有明确规定。

       【主持人】你们知道行业内实际的比例？

       【陈主任】一般是按10%，行业惯例。

       【吕总】按佣金是在多少范畴。

       【主持人】现在是酬金制的多还是包干制的多？

       【陈主任】目前的情况下住宅是酬金制占多数，大概在50%-60%。

       【主持人】以我作为普通业主的情况，每到交物管费的时候大概有一个物业管理费还有一个本体维修基金，好像还有什么排污费什么之类的。

       【陈主任】那是政府搭车消费。

       【吕总】那是水务部门收的，排污费那些是水务部门收的。

       【何刚】强制的。

       【陈主任】强制的，那跟我们无关，而且现在一般不收，一般是跟收水费挂钩，超标到户了。

       【主持人】本体维修基金是用来干嘛的？

       【吕总】维修房屋的。

       【主持人】物业管理收了只是代收？

       【陈主任】对，这是属于全体业主的。

       【主持人】那是要打入哪里？

       【陈主任】现在不叫本体维修基金了，原来叫“两金”，本体维修基金、公共设施维修基金，现在“两金”合一，就是维修资金，叫资金不叫基金了。维修资金一般分两块开始归集，第一，在售房的时候一次性的归集，比方说按2%，高层按3%，按这么一个比例直接交给帐户上。现在当然是正有规定，都要收归到政府管控的帐户，都要收过去了。原来很多是物业企业代管的，这是第一笔归集的。第二，日常归集的，每个月来收，这就跟物业费一起收的，这个比较低。

       【主持人】这也是要归集到政府吗？还是说也是物管？

       【陈主任】归集到帐户里面，专项帐户里面，这个帐户原来是我们物业公司代管的比较多，现在已经政府强制性要求全部收到资金管理中心去了，也就是他统管。

       【主持人】这是按月还是按年交？

       【陈主任】按月。

       【主持人】如果是酬金制的物业管理模式，那么它就只能是从物业管理费当中可能拿10%作为它的收入？

       【吕总】基本上是这样子。

       【主持人】其实这对于业主的心理，如果不知道这些的，可能业主心理会觉得我们每个月交了这么多钱，你们怎么会亏？首先会有一点这样的疑问在这里。

       【吕总】我补充一句，日常收集的钱还是业主自己的，没有交给物业公司。

       【主持人】取不出来。

       【陈主任】不能取，要专项专款用。

       【主持人】就是说以后小区有什么维修的时候来用吗？

       【陈主任】对，来申请申报。

       【吕总】首集的2%是开发商拿出来的，按照建筑成本。

       【陈主任】其实就是我们买房子的人已经打进去了，他只不过是代收。

       【主持人】像何先生他们所在的小区，我只是从表面上了解这个情况，有一点是另外一个方向的案例。

       【何刚】对不起，我要先打住，你这个问题我要纠正一下，首先我不代表业委会，代表业主来给大家共同探讨这个问题，这个话题其实是早就应该要谈，而且很多也想谈，包括我们在深圳范围，就是业委会、业主以及热心做公益的人士，我们也搞了一个业主论坛，早就想把这个话题作为公共话题来探讨，想邀请各方面的人士包括政府的一起来好好探讨。因为这个事情确实是迫在眉睫，应该把它放在桌面上深入的研究清楚，该怎么做就怎么做，该涨就涨，不涨就不涨，不该涨的。但是因为小区有各种各样的形式，刚才说了酬金制、包干制，还有旧的、老的、新的，有电梯的、没有电梯的，我们不谈商业这块，我们暂时不讨论这块。问题是很复杂，但是有些小区确实20来年还收那么一点钱，那物业公司让它怎么维持下去，确实也是一个问题，回头说到我们这个，你这个话题，因为这样写不是很好。比如说收益，公共收益，再有些还要通过法律来认定以后，这是大多数业主的想法，平常的收益要归我们全体业主，可能就是另外一方，我们说的原开发建设单位、原开发商，他可能是有异议要提起法律的途径。

（黄埔雅苑业主代表 何刚）

       【主持人】这个我知道，停车场关于它的业主问题还是个纠结的问题。

       【何刚】对，不谈这个问题。

       【主持人】我比较感兴趣的，因为你们做了一件事情，可能在行业内，至少在媒体看起来还是蛮值得提倡的，就是你们作为业主委员会有引进会计师事务所吗？有对这个进行审计，对于物业管理的收支，我们想听听审计的过程和结论是怎样子的。

       【何刚】可能也涉及到下面要谈的话题，就是对于小区现在的状况，很多物业公司，我们也了解一些运行是比较艰难。这里先问一下吕总，你们长城物业据我了解，长城花园就是在财务管理上实现了共管帐户，做的双方也比较满意，业主、业委会就是物业公司整个财务是阳光、透明的。我想像这样的，你们物业公司在其他小区实行这种模式的多不多？

       【吕总】有，目前有接近10个。

       【何刚】那不错。

       【主持人】在深圳有10个？

      【吕总】对，就我刚才说的阳光物管模式，就目前首推的这样一种模式。

       【陈主任】我插一句，我们吕总他们长城物业有很多探索，非常多，不多谈，就谈它这个事，我觉得从我个人角度来说是支持的，因为共管帐户就像刚刚吕总、何主任说的，它操作起来比较透明。但现在有一个问题，这个问题我们是一直在纠结，就是从法规上严格来说，从政府行政规章上来说，共管帐户是不允许的。你记得中海怡翠，处理那个纠纷的时候，主管部门坚决不同意，所以这里应该有个突破，我们政府部门在这块应该要放开一点。

       【主持人】你认为应该放开一点？

       【陈主任】否则的话你这是违规，就你建共管帐户不能建，不能这样做，因为业委会不能借助经营，我们当时跟市区两级主管部门也做了一些探讨，我说从现在来看当然是不太好受，但是不能说违法，但是能不能放开一点，我是同意这种做法，因为这种做法可以解决很多矛盾。当然这个仅指酬金制范畴。

       【主持人】有没有看到相关的动作？

       【陈主任】没有，政府现在是不作为，你可以说出去，真的政府就是不作为。

       【主持人】回到何先生刚刚说的问题，您问吕总的问题，您的意思是什么？

       【何刚】谈到涨价必定要涉及到小区财务的状况、问题，说实话，我在成立业委会期间，跟大家吆喝成立业委会，有些业主就放出一种谣言，现在说起来，就说物业公司是个暴利行业。后面我们成立业委会以后通过了审计，了解清楚确实不是暴利行业，这是那些人胡说八道的，瞎猜的，乱说的。我们当时审计确实是亏损，当年审计的时候是500多万，亏损，长期亏，最高峰是800多万。

       【主持人】多少年下来亏损500多万？

       【何刚】10年。我们收费标准是10块，我们今年6月份就是招投标6月12日开标的时候就有5家公司投标，投标都没有超过10块，最后中标的一家公司是3.75，就是他们这些来投标是经过测算的，对那个小区的价位，他们这个专业行业里面把这些数据全部经过测算然后报了这样的价格。

       【主持人】你的意思是最后中标的收费标准比以前要低一些？

       【何刚】比以前的价低。

       【主持人】原来的就已经亏了，现在的中标更低不是更亏？

       【何刚】他经过测算他认为不会亏。

       【吕总】还有其他的弥补。

       【何刚】这是我们看到的一种表面现象，这个小区除了财务这块，其实还有对一些公共收益这块要值得去搞清楚，因为我们业主单方面就看见交了这点钱，关起门交了这点钱，但是我们打开门还有大量的共用的部分，这里面除了消耗以外也会带来一些收入。比如说停车场、广告，这些也会有一些收入，这些收入也可以大家探讨，是不是拿一部分补贴到物业费里面干什么。

       【主持人】何先生，这里允许我提一个质疑，我在准备期间也查了一下关于你们所在小区的报道，当时好像说审计结果并不是亏损，我看有媒体采访报道你们这个。

       【何刚】哪里，审计报告上面写的清清楚楚500多万，这个会计师事务所要负法律责任的。

       【陈主任】他漏掉一点，他这个项目是企业反馈到我这里来，就是投诉说这个审计部有问题，那个是初稿，深圳商报的记者去我那里去了，我把他说了一顿，他根据初稿把报告写出来了。然后我们觉得初稿存在严重的问题，最后会计师事务所重新更改。