【主持人】这当中是不是有某一项大家对收益是有争议的，好像当时提到比较多的是停车场的收益，是不是把这个算进去了？

      【何刚】没有，审计报告没有。

      【主持人】能不能大概讲一下，比如说你们列了哪几项，然后后面的？ 

      【何刚】人工费用这块是占了很多，因为我们通过审计就发现这个公司，就是有些公司员工的费用在小区里面支出，这个占了很大一块，我们财务人员就有6个，这是天大的笑话，我们还有人力资源部。

      【主持人】所以也是经营的问题？

      【陈主任】不是，他把公司和管理层汇到一块儿，他原来只有一个项目，所以机构设在一起，所以我当时就说他，你这个是不对的，另外还有一些旅游费用，他那个我最清楚了。

      【何刚】刚才陈主任说的话很严禁，他说什么呢？物业费的使用其中有一块是培训费用是在小区里面的培训费用，这是很严重，不是以外的培训，你要去香港还是干什么那些你就把它拿到这里报销，那你再多钱都不够开支了。

      【主持人】所以这也是经营上的问题，那后面中标的企业，其实他提出的物管费是更低的，他的支出内容其实也是一样的吗？

      【何刚】他的服务标准不会降低还会高，严格按照深圳的一级企业的服务标准来制定的，因为我们有合同我们有要求，在招标书上是很清楚，有些公司报了名以后看了我们的标书主动退出，他说我们的要求太高了，算了，不来投标了，交来报名费都不来投标了。这就说明我们服务没有下降，甚至比以前还要高。话题有一点走了。

      【主持人】好像你们是6月30号换的，到现在接近半年，效果怎么样？

      【何刚】业主普遍反映比以前好了，从卫生、管理、服务这些说。

      【主持人】我觉得我们前面铺垫这么多，主要是想先搞清楚一下到底这个现象是不是这么严重，或者有没有存在另外的一些可能性，那这样的话，我感觉三位也达成共识，其实这个行业压力特别大，然后亏损的是挺多的。可能像吕总所在的公司有这种集成式的管理可能会好一点，就会节约一些成本，然后可能竞争力会更强一点。但是现在对于大多数的这种小区或者物业管理公司而言，有没有一些解决的方式，如果说实在要涨的话，怎样涨可以涨的好？或者说怎样可以有双赢的，就是对物业管理公司、业主都是双赢的，比如说刚刚何先生所说的，物业管理费不涨甚至还降了，但是我服务标准还可以提高，能够实现这样的模式可能更加皆大欢喜一点。陈主任，您先讲讲，好像您开始之前还提到了。

       【陈主任】这样，我北京有个朋友给我发了一个，后来我也查了一下，国务院已经正式公布了，12月1号公布的，叫服务业发展“十二五”规划，它这里面非常重要，跟原来不同就关于物业管理有一段话，有五句话我念给你们听：第一，进一步明确物业管理行业的责任边界，什么意思呢？就是我刚刚给你说的，我们的产品设计存在问题，我们为什么要负责保安呢？这个费用如果没有我们费用就大幅下降了，对不对？这是产品设计的问题。

       【主持人】您给我讲讲为什么要负责保安。

       【陈主任】对，就是你的责任边界要划分，比方我明天又要去公安局开一个会议，公安局强制性要求把保安纳入他的范畴，我是坚决反对，我明天准备去放炮的。你哪有这样的道理？你公安部门，本来我们是纳税人，你要负责，结果你把我们的责任边界无限扩大了，他要我们包安全、包责任，就出了事故物业要负责，那还得了，好了，风险成本来了。

      【何刚】我打断一下，陈主任，可以纳入他，然后他给钱政府购买服务。

      【陈主任】这样可以。

      【何刚】因为以前没有小区的时候，大家都是街道，街道的时候都是派出所负责，全部是政府治安。

      【陈主任】对，几十年以前谁有企业社保、小区社保？

      【何刚】包括卫生。

      【主持人】我想问一下，如果是我们小区，我家里发生了盗窃或者什么之类的，这些当时去执行的都是保安，保安要承担责任？

      【陈主任】当然，他叫四包。

      【主持人】怎么四包？

      【陈主任】门前四包。

      【主持人】四项包括哪几个？

      【陈主任】好像包巡逻、包门岗、包责任、包安全，那你这个还得了？这个明显跟这个不对，国务院现在的延伸责任太大了，我们不该负的责任，就地缘责任，政府很多责任压到物业管理企业上来，这样肯定成本就上升了。所以第一句我们觉得非常好，我们昨天看了，责任边界要明确。第二，要建立符合行业特征和市场规律的价格机制，也就是说价格要跟着市场走，不能说2007年你不调，几年物价部门不调就不调，哪有这样的道理？你看看物价部门写的这个东西，我这几年为企业鼓与呼，我跟发改委的几次开会，我都跟他吵的很厉害的。2007年发布了这个以后，2009年就应该调整，2009年没调，我们调查行业的成本情况递给他，结果他来个文你知道怎么写的？延长2007年有效期，就说2009年不调，什么时候调呢？延至我市新的住宅物业服务标准实施之日起，也就是说可以100年，如果我以后不改，这个2007年的标准会永久延续下去。我说你为什么出这样的文？你不是毫不负责任吗？

      【主持人】这是物业管理收费标准是吧？

      【陈主任】收费标准，你看发改委搞的，所以我就很奇怪，我当时就问他。

      【主持人】这个不变的话，是不是就限定了物业管理的上限和下限？

      【陈主任】对，2007年这个标准把我们卡住了。

      【吕总】实际上原来的这个标准应该说现在来讲，已经失去了指导意义了。

      【陈主任】实际上指导意义已经非常低了。

      【主持人】现在的标准是怎样的区间，高层和多层？

      【陈主任】高层的话最高是3.96，多层的是1.6几。

      【主持人】只有这两个区分吗？不会分豪宅什么吗？

      【陈主任】而且2007年的标准是有一个指导倾向的，就是多层往上调了一点，高层往下压了，整体上是往下走的，为什么呢？你多层想升上来升不上来，高层你突破了就不能备案了，肯定要强制压下来，所以我觉得这里写的很好，国务院看的很准。

      【主持人】您刚刚说跟他们吵架的这个，他们给的理由是什么？为什么不调？

      【陈主任】他哑口无言，一个处长，主管价格处的处长，哑口无言。

      【主持人】没有给理由？

      【陈主任】没有给理由，当时是李廷忠，市政府副秘书长主持的会议，我在会上拿出这个文件出来，然后把我们行业调研的情况，我带过来了，给你看。这是今年的，业主人大代表的建议、政协的提案，包括2010年的调研报告、政协提案，每次每年都要谈物价问题，物业管理服务价格、成本入不敷出的问题，每年都谈。

      【主持人】大概是从哪年开始每年都谈？

      【陈主任】2007、2008年，2007年我们有个预警报告出来了，所以我觉得这里面我总觉得思路要跟到国务院这个东西是对的。

      【主持人】国务院的您刚刚说了两点，还有吗？

      【陈主任】很多第二，建立和完善旧住宅区推行物业管理长效机制，探索物业管理保障机制。第三，鼓励物业服务企业开展多种经营，这就是自救的范畴，鼓励你开展多种经营了，积极开展与物业保持增值为核心的资产管理，就这样的新路子了。当然物业也要突破，你不能老是收这个费就靠收费来吃饭，来养活一帮人，那也不行，你思路要放开，这是多方面的。第四，推进物业管理制度建设，提升物业规范化和服务规范化、专业化，因为以后要做到每个小区比喻是物业管理是做足的，必须这样，这样注册物业就是注册的，就像注册会计师一样，要注册才能做物业管理处的。

      【吕总】对，他才懂行。

      【陈主任】懂行，物业的老总、业务老总一定要注册物业师，以后签字的话都要他签字才有效。

      【主持人】注册物业师我们好像还没听过。

      【陈主任】新的，大概2007年开始的。

      【主持人】你们公司有吗？

      【吕总】有，我们目前是全国物业管理师数量最多的。

      【主持人】这个是怎样的？它是统一考试吗？

      【陈主任】国考，全国统考。

      【主持人】就像注册会计师一样的？

      【陈主任】一样的。

      【主持人】你们是做老大吗？他刚刚说的，您介意做物业管理吗？

      【何刚】长城物业在全国都是排前面的，名列前茅的。

      【陈主任】它现在全国排第三。

      【主持人】刚刚说的多种经营，那多种经营在长城有没有一些尝试？

      【吕总】我们也在做，这块出发点就是刚才讲应对目前成本上涨的一种压力，然后思路就是怎样利用我们目前所服务的这么多数量的终端客户资源，因为我们服务的规模，就是从物业面积上来讲接近6000万平方米，服务客户的数量差不多100万的终端客户的数量，所以这块我们也想能够满足客户他对一些便捷性、个性化的这种需求，以获得物业服务费之外的收入。目前这个业务我们已经在开展。

      【主持人】比如说？

      【吕总】比如说像不动产经纪的业务，包括户内维修的业务以及长者服务，以及日用品的配送，这些都在开展。

      【主持人】其实这些对业主来说也是比较欢迎的，是不是？

      【何刚】应该来说可能有些小区，多数小区欢迎，可能业协小区不愿意。

      【主持人】我看到比较多的，好像现在物业管理公司在介入中介方面比较多，比如说租赁的。

      【何刚】花样年我知道，这些东西还是让业主来表决，要业主答不答应这样去做，他可能对他自己小区的品质、品位有些怕受影响或者怎么样，他能做别人也同意那也可以，这是双向选择。

      【陈主任】这是操作问题。

      【何刚】我认为这个问题还是回到涨价，像长城这样的，对于酬金制这块的小区，就是阳光的财务，透明的帐，清清楚楚的告诉业主，亏了，大家都是在明面上的，那你要来提价我想阻力就很小。也有，有些不讲理的业主，比如说从入住期间房屋就漏水，责任是开发商的，一直没有搞好，他最后就赖到物业公司，因为保修期也过了，我就长期不交费，不交费就欠费严重，造成亏损的原因之一。有的家庭给盗了，盗了之后，他说你没有给我管理好，我也不交费了。

      【主持人】这种开发商遗留问题没有解决渠道吗？就是刚刚何先生说到的这种？

      【何刚】像这些情况，就说少数人不同意，我觉得要取决于大多数，只要大多数同意了，财务是透明的，该涨还得要涨，这是一个方面。第二，业主和物业公司在涨价问题上，可能争论的比较尖锐、严峻，也可以是不是用招投标的方式，是不是你小区搞招投标，然后让这些投标的公司他们来市场定价测算，你做不下去，那你可以走，通过投标重新建立价格体系，市场的选择，这也是一个方面。再一个，通过简单快一点的就是审计，一个专业的公司、懂行的公司来审，把小区的整个情况审清楚告诉业主你们是亏了，该在什么价位上来涨，这样我觉得对行业就很干净，大家都很清楚、明白。建立在这几种选择之下来进行涨价的问题，有些业主懂一点也不是全懂，可能就老是抗拒，小区到底情况怎么样，因为这里我最因了解到全国各地物业费这块实际上比深圳都低。

      【主持人】别的地方比深圳都低？

      【何刚】都低，而且内地的人工正本也涨了，他们有些现在物业服务方面，企业做的甚至比万科做的还好都有，比如说龙湖，价格还不高。所以这里面，我没有深入去了解到底是什么原因，他们说了是不是地产这块贴了钱，因为我知道万科在深圳有些项目也贴了钱的，地产贴了钱的，为了维护它的品牌。所以问题是很纠结很复杂，比如我刚才说的招投标，实际上里面也有问题，出现这个问题在哪里，因为它要业主表决，有些业主不同意，业主大会通不过，那小区怎么办？物业公司要撤走，现在中海有个楼盘就碰到这个问题了，是吧？

      【主持人】是，最近我们也在关注。

      【何刚】这里面的问题确实是太复杂，话题早该抛出来讨论，让大家明白。我是赞成什么呢？只要是小区的财务清楚，该涨就必须要涨。

      【主持人】你们的招投标是经过多长时间或者多少次才成功的？

      【何刚】没有，我们招投标是一次过的，我们全部按照国家的法律法规规定的程序走，很严谨的，我们是公开公平公正，而且还有两个字叫什么？透明，非常透明，全部是摊开出去的。

      【主持人】更基本的问题，很多小区连业主委员会都没有，你怎么各沟通法和谁沟通都是问题？他们小区至少还有小区业主委员会。

      【何刚】我们行业的领导在这里，是不是像这样的小区可以介入进去审计，审计过了叫业主该多少钱你们就按多少钱交，可能高了还可以降点下来，也不失为一种方法，业委会在运作、操作的，因为它组成不了业主大会。

      【主持人】其实您的意思就是说业主主要要的是公开透明，主要的是这几个字，是吧？

      【何刚】对。

      【主持人】你不能让我不清不楚的然后就说要涨价，或者服务质量下降这样子？

      【何刚】那是。

      【主持人】刚刚说到的深圳的物业管理收费水平比其他很多城市还低？

      【何刚】还高。

      【主持人】两位认同吗？

      【陈主任】高是肯定的。

      【吕总】住宅物业管理费在深圳应该说整个价格水平还是比较高的，其实目前的价格，像北京的服务标准已经走上来，目前应该说跟深圳持平甚至比深圳略高一些，就北京。其他地方，像上海这些地方就说那些二线城市会比深圳还是要低一些，就是住宅这块。

      【何刚】我全国每个省市现在都有联系，他们都有这方面的信息，有时候也探讨到这些问题。另外还有一个事，就是小区花的一些费用，往往很多业主不懂，甚至业委会的很多人也没搞清楚，关起门来专有一部分，打开门共有共用的这一部分的维护费用实际上是很高的，设备、电梯、消防设备、供水设备、强电弱电，很多的维护费用，也是很高，也是需要钱去的。你电梯维护的好，国产的可能用个20年，日本的可能用个30年，欧洲也许用个50年甚至100年，它的主机都不会坏，就是一些小部件更换一下。我们去欧洲、美国旅游，你看一些电梯还有手拉门的。

      【吕总】还可以用，还很好用。

      【何刚】就是，所以我们在这些费用上投入少了，技术力量薄弱了，可能就造成寿命短，那以后换起来电梯费用也不少，所以业主有时候看不到这些问题，可能是比较麻烦。

      【主持人】你们审计以后有没有说出一个明细表这样的，有没有这样的东西？

      【何刚】审计以后怎么去说这些东西呢？

      【主持人】结果怎么样让大家看到呢？

      【何刚】审计报告张贴出去。

      【主持人】没有要列出来哪些项？

      【何刚】我们还挂在网上。

      【主持人】哪一项花了多少钱，哪一项花了多少钱有吗？

      【陈主任】明晰都有。

      【主持人】有列了多少项出来？

      【何刚】该有的全部有。

      【主持人】你们有数过一个小区有多少项消费、支出？

      【何刚】没有统计这个。

      【陈主任】起码是几十项。

      【主持人】我有个问题想请教，像审计的报告它列的那些帐目，比如大家都是公认这个费用是属于哪一块，比如属于业主出还是属于物管公司出，就是帐目清晰吗？

      【何刚】很清晰，这是肯定的。

      【吕总】要求必须是很清晰的，像发改委和建设部他们成立财务监测的办法都有科目设置，一般的一级科目基本都是统一的，就刚才陈主任介绍的那些支付的科目。二级科目、三级科目不同的企业有不同的做法。

      【主持人】大家都认可这些科目？

      【吕总】这个都没问题。

      【主持人】吕总，您觉得解决之道在哪里？

      【吕总】我觉得这里面有几个主体，一个是政府，第二个是业主，第三个是物业企业。从政府角度来讲，陈主任刚才说了一个要作为，作为包括指导价的及时更新，让指导价能够真实的反映出目前行业里面服务的这种成本的现状，我觉得这是要做的一件事。第二，关于酬金制，就是物业管理资金的这种税的问题一定要尽快解决，按道理物业管理酬金制，就是物业管理资金属于代管性质的，等于物业管理企业业务委员会来归集物业管理资金。除了支付给物业管理企业这部分的酬金之外，其他的不应该再纳营业税，有结余的也不应该纳所得税，目前实际上操作起来很困难，对于资金的性质，相关文件里面有规定，但是涉及到税这块，目前去实施的地方很少，并不是没有。目前就是北京和浙江它已经是对于酬金制的这种项目里面，只要物业管理企业和业委会建立了共管帐号，物业管理资金就可以免除营业税。有结余就可以免除所得税。里面有一个文件也可以带过来一会儿可以给你们看看。