图一      主持人 吕总  何刚 陈主任等人合影    

      【主持人】深圳你这个资金还是要再交税吗？

      【吕总】这个问题一直没有解决，所以这的确，因为营业税这一块按照目前5.5%，大家可以看到我们物业管理企业提供这种服务就是这种酬金的话就是10%，如果能够有5.5%这样税收免除的话，应该是能够给物业管理这种服务能够投入更多的资金，我想这种财务状况能够极大的改善。

      【主持人】现在这个税收标准是多少呢？

      【吕总】营业税是5.5%，所得税是25%，这是全国统一的。

      【主持人】如果这一块剔除，你预计可以由多少？

      【吕总】其实你可以查有一个报道，有一篇文章，它的里面主要内容是长城花园的一种模式叫做保姆买菜前要不要纳税，有这样一篇以前商报有一个专题报道，里面有些数据统计，像深圳市一年企业税的额度能够节2.4亿，就是关于营业税这一块就能够节省2.4亿的开支。如果做酬金制项目营业税如果免除可以节约2.4亿资金，这个资金应该是很大的一笔数。
 
      【主持人】你是说把所有的都免除，这是否不太现实？

      【吕总】这已经有是依据。按道理深圳是改革开放前沿城市，按道理应该走在前面，人家现在已经有实践，我们还实施不了，这是效率有问题。

      【陈主任】浙江也出台了一个现代服务业扶持物业管理的文，是省政府下的，税方面有两点：一是税收从现在5%营业税加上其他的就是5.6%左右，5%营业税降为3%，现代服务业优惠，这是第一个降了。第二，计税基础降了，原来是按照营业收入全部计，你业主交了多少钱，我就全额计税，如果这个钱分包出去了不计税，我只计酬金，你物业企业拿了酬金开始计税，就是计税的基数降低了。对于物业来说业主负担减轻了，大幅度减轻了，这不只是一半了，减了70-80%。

      【主持人】这叫做扶持物业服务行业。

      【陈主任】我们原来提出过，这个已经是去年底下发的，我们今年就组织了市住建局牵头，（洪局长）带队到北京、浙江，特别是浙江去学习，学习一说很好，政府领导也批了，我们为什么不能颁呢？因为我们不能落后了，因为已经走在前面去了，现在我们行业着急不得了，我们急得不得了，我们天天吹，不知道什现在还没有出台。

      【何刚】这个解决起来更快，我说一点题外话，刚刚突然想到，我们节省100万，如果说这样执行的话，新的中标公司进来以后，签约一份就发现我们小区原来里面有一个财务漏洞，我们公共的临用用电全部按照商业用电交了费，我们一年交十多万，所以十年下来上千万，不亏才怪，拿业主的钱不当钱花。

      【陈主任】我们这几年跟水电部门打交道2-3年，没有一点成效，我们进公司来以后就把这个问题解决了，因为你重新投设备电表安装也要花好几十万，差不多要上百万，后面是投供电部门有政策有（后表）居民用电不是6毛8，全部商业用电和公共用电，按照该居民用电就算成7毛2，这样下来我们就省了一些。

      【吕总】实际上还是没有全部解决，还省了一些，但是还没有全部解决，还有一些比例，（后表）什么就是商业用地占多少比例，生活用电占多少的比例，就按照比例来收你的，比原来节省一些，我们的目的就是你应该全部按生活用电，凭什么我业主自己公共区域全部按照商业用电，没有理由。

      【主持人】你们这个问题是在于当时土地性质的问题还是为什么会被按照商业用电。这个水电部门这样收了，物业公司不懂就没有去管。

      【吕总】供电局就不管你。

      【主持人】有这样漏洞的小区估计还不少。

      【陈主任】好难说。

      【主持人】你刚刚说跟水电部门打交道这几年是否也发现这样的漏洞木？

      【陈主任】虽然漏洞有很多，这是我们管理的问题，但根本问题就在于你水电部门就不要应该按照商业用水用电去收，商业部门你收哪一块，我们物业公司自己办公用电可以收，我的电器我小区的照明，我交绿化都是小区围绕居民服务，凭什么收。

      【何刚】游泳池是免费提供的。

      【陈主任】水电部门不愿意，我们也是搞了很久。

      【主持人】现在小区是否有把这个问题解决。

      【陈主任】他们这些精通业务，基本上就不会出现这样大的漏洞。

      【主持人】其实你们小区还是深圳算是标杆小区，我们一听是豪宅。

      【吕总】刚刚讲的就是政府这一块我们希望有所作为。第二，作为业主主体，我觉得要去了解这个物业管理财务收支，开支项目弄到哪里，因为有了解才有理解。就像刚刚何主任对物业管理很了解。

      【陈主任】我要跟你们更正一个，我现在不做业委会的主任，我只做委员。

      【吕总】只有了解才能够理解，我觉得就是作为业主和物业服务企业之间是一种平等互利共赢合作关系，是一种契约关系，为了做好物业服务，做好小区物业服务给小区营造非常舒适，和谐小区的环境，这个目的是一致的，当了解这个项目开支之后，我们也要应该是正视或者说客观理性看待目前物业服务成本大幅度上涨的事实，遇到这个上涨的这种情况下，怎样能够跟物业企业之间去协商找到解决问题的方法和对策，站在业主的角度，我想一定要能够理性客观的看待。

      【主持人】我插一句，您有这样的愿景的话，是否也会有相关行动可能是在以前小区促成成立业主委员会呢？

      【吕总】我们现在在全国住宅项目主推就没有成立的，我们要想办法让它成立，因为如果没有业委会，作为业主群体就没有一个代理机构，任何一个机构，不是业主选出来的机构去代理，这种信任关系就很难建立，我们还是去推动项目里面把业主委员会建立起来，让所有业主群体之间能够有相互信任的代表，能够授权的代表。

      【主持人】你们在管的小区有成立多少个？

      【吕总】我们今年至少有20个。

      【主持人】我们主要是想听听这个进度是否算是比较难的还是比较容易，现在是否有这种意识？

      【吕总】应该还是有这种意识，因为业主要行使自己权利必须有组织的去行使，通过业主委员会去行使，跟我们物业企业之间去沟通也要相应代表去沟通，不能无序，作为物业管理企业这一块我觉得最最重要的就是规范、透明、阳光的去运作，我们小区里面主动的要求跟业主沟通，要把我们项目里面经营那种资源、收入项目的金额支出的项目和金额就这些要坦坦荡荡跟业主沟通，比如说年初要有预算，对全年要有计划，我花多少算多少，这是不负责任的行为，这些钱不是我们自己的，而是业主归集的钱，年初的时候下一年要做什么，有哪些方面自开支，我们要把这个工作计划、财务计划一定要做好，做好之后我们要跟业主委员会沟通，这些是否可行，工作计划是否可行，工资计划的前提就是物业管理方案，我们的理念我们依托专业的能力和二十多年物业服务的这种经验，就为我们业主提供服务，在制定项目物业管理方案的时候，业主有最终的拍板权，我们会提出各种各样的建议，具体要设多少个岗，业主委员会最终拍板哪个地方可以节约，哪个地方可以不设，这种来决定第二年设备维修更新改造也是由最终业委会来拍板。

      【主持人】你的支出计划是通过业委会统一。

      【吕总】充分沟通作出这种决策，实际运行过程当中，我们每个月的开支，这是很有规范财务的报表，我们会结合一些工作计划的实施情况形成一个我们叫做管理报告，每个月至少每季度就会向业主公布，业主针对这个看了以后提出咨询，我们可以作出解释，实际每个月的开支，我们及时的进行一些沟通，到这个年底的时候，有总的报告，业委会聘请专业的审计机构来审计，这个过程是否有不合理的开支或者是是否有其他的一些问题，审计之后等于是把整年度，我们这种开支就能够客观的呈现出来。

      【主持人】比如说业委会要聘请专业审计机构来做，这笔经费从哪里来？

      【吕总】这是在物业服务费里面。

      【主持人】其实业务会完全是没有任何支出吗？

      【吕总】它是非盈利的机构，有会议开支，这也会预算一下。

      【主持人】这个预算也是由物业管理公司来做这个预算吗？

      【何刚】业委会的费用就是在议事规则里面约定，就通过业主大会表决，这个费用来源就是从物业费里面提取，物业公司里面做一下财务帐务就可以公开公布出来。

      【主持人】应该也有一个比例吗？

      【何刚】有一定的比例。

      【吕总】原来有，大概是每户十几元钱，但这个已经取消了，由业主大会来定。

      【何刚】包括请不请秘书，秘书多少的费用也是约定，业委会没有这个权利，业委会就是打工的。

      【吕总】这一点非常的清楚。

      【何刚】全体业主就是董事会，每个业主都是董事，他们作出决策，业委会就去执行，不能过跨越。业委会跟业主大会的关系，业主大会相当于企业里面的股东会，每个人有份额在这里面，有股份的，有股东大会选出这个董事会，业主委员会代表股东去行使一些权利，也是去执行这个股东大会决议这样的一个机构。物业管理公司相当于执行机构，像企业里面经营班子一样具体执行股东大会和董事会的决议，业主大会和业委会一些决定，执行工作计划和财务计划。这个过程当中，我们也会把财务资金这一块，因为资金也是比较的重要，业主有很多也是比较的关注，我们在阳光物管模式这种框架目前之下，我们会建立共管帐号，完全的收支透明化，何主任问我们的问题，刚刚像长城花园这样非常规范阳光管模式目前全国有10个左右，实际共管帐号这种项目应该有30多个，因为北京实施新政之后，我们实际上很多项目都是实施共管帐号，但是在执行这种程度的话可能还做不到目前像长城花园这样规范的。

      【主持人】刚刚陈主任说物管帐号不是存在问题吗？

      【陈主任】那是法律上面，物业管理条例是业委会没有经营权，这句话就把你。

      【吕总】所以主管部门对这个，其实这个完全可以突破。

      【陈主任】吕总说得很好，一个小区要把一年的预算甚至合同期的预算全部做出来他们的目标，清清楚楚一年要达到怎样，第三年怎样，甚至备用金，包括怎样提取放在那里，还有怎样应付突发事件，这件事情应该会做好的，除了预算再把结算也做出来，清清楚楚的，今年预算超了多少，或者是赢了多少，告诉大家。

      【何刚】做物业管理企业最重要的就是规范透明阳光，我觉得也是要积极的改进我们物业服务这种模式，就是从服务这种角度怎样去通过这种组织机构的变革也好或者是新技术的应用也好来提高人均的效率，就把节能、征收、提效。

      【主持人】这些方面是否能够举1-2个例子。

      【何刚】比如说提高人均效能这一块我们采取的一些措施，比如说像通过一些技防的投入，就是一些安防的措施，比如说普遍使用的像门禁系统，一个门禁比如说保安员需要设一个班，一个班就是三个人，一年就是12-15万元，总的要15万元，如果设一个门禁，我们投入可能很少，这个岗就可以省下来，一年就可以节约15万。我们目前也是实施的像那种专业主管就是依托的方式，一个专业主管可以管三个项目，因为像有些住宅小区那种设备不是特别复杂，如果专门要为这个项目配专业的工程主管，一年也要十万元，差不多这种综合的成本，但是如果说一个人能够管三个项目的话，摊一下一个项目三万元，这需要内部IT系统的支持，因为有些项目复杂的话，光光靠人工处理一些数据项目，熟悉自己的设备设施还是很难做到，通过公司IT系统的投入，我们把这个设备管理信息化、数字化以后就能够实现好。

      【主持人】所以集成式可以节约成本。

      【何刚】这些措施可以把运营的成本降下来，因为我们在大陆跟香港去比，因为我们物业管理从香港那边引进过来，但是到香港去看，香港的项目里面这种人力资源配置是很少的，就是很精简的，但是我们这边就很浪费。

      【主持人】我们小区只有7栋，我听说配保安20个，配清洁员工配了8个人，我感觉是挺多的，不知道你们觉得多吗？

      【何刚】跟香港一比就多了，但是我觉得目前这种环境下，国内实际上人口结构发生深刻的变化，找那么多青少年的劳力是很难找，再过5-10年都很难的，所以必须要去变革，不能再像以前实施人海战术，要用科技手段解决。

      【主持人】物业行业这样是否会慢慢走向垄断。

      【陈主任】可能会洗牌，要抬高入行的门槛，我们现在深圳市有1700多家物业，管理企业，1700多家其中有大概1300多家有资质，因为我们现在是实行（业民归会）就是所有你取得资质必须要加入物业管理协会，这是法律规定的，所以这里面我们觉得太多了，像深圳市这么大规模，包括我们现在很多总部型企业，像长城这样的企业都往内地，可能内地的物业面积超过这个，如果没有这个根本就活不下去，所以在深圳市范围内就是300-400家了不起，我们在鼓励兼并、重组、整合，我们为什么每年都要评30强，让这些资源向大企业集中，小企业就没有生存余地，小企业的服务水准成本都高，对不对。 刚刚吕总有问了技术，通过节能的方式，我们现在配合住建局做两个课题：一是自费楼宇跟智能楼宇最大的区别，智慧建设评价标准最大的区别在于物业管理，很多东西必须有一系列严格的要求，你楼宇设备监控的集成系统，可以省很多人，我很多东西，像我们大部分物业企业，我消防有一个监控的，我可能其他的楼宇设备的自动化有一个监控的，或者说这一个小区里面每一个栋有一个消防监控室，那就没有必要了，集成起来搞一个就可以了。第二个课题叫做绿色物业管理的评价体系，重点就是节能，我觉得整个行业来说。

      【何刚】陈总说得太好了，我们小区会所还没有移交，我们小区有5个监控室，我就说搞成一个，节约多少人工成本。

      【吕总】五个监控室，按照消防局的规定，每个监控室最少6个人三班，这六个人必须用他的上岗证，他的上岗证要5千多元培训费和拿证的费用，加上投入二十多天一个月，二十多天工作日一个月就将近7000到1万，我们企业为一个人要承担这么多，如果那个小区有5个监控室，30个人，这个证要30万，30万我们这个岗位因为工资待遇低，流动性比较大，每年流动50%，你想想每年小区要增加4-5万，这就是消防部门强制性垄断性经营。你们报不是还登了吗？现在还是斗这个事情，没有理由的，就是他一家培训，强制性的，我们碰到很奇怪的一个现象。

      【主持人】培训只是针对监控室监控人员的培训吗？

      【吕总】广东省消防厅搞的，原来只要200元一个。

      【何刚】刚刚吕总讲到节能降耗，我们小区也会搞这个事情，可能会去市民中心太阳能停车场和楼道全部用太阳能，可以节约90%。

      【主持人】安装设备得花多少钱？

      【何刚】可能不要花钱，全面节约的电费可能几年就拿过去了，以后小区就受益了。

      【何刚】目前在实施的像水泵负压的这种节能，还有类似于像照明系统LED这种节能。

      【陈主任】我们说连太阳能和LED一块。

      【何刚】我觉得不能忽视一个主体就是开发建设单位，我觉得目前开发建设单位一定要再考虑项目成本的时候一定要考虑是物业全生命周期运行维护的成本，目前很多开发商在建设的时候都没有考虑这部分的成本，因为刚刚很典型的陈主任提到中央监控中心，安防的这些监控如果在建设过程中，在规划的时候就把这些监控中心能够集成的话，能够大大的减少未来物业服务过程中这些人员岗位这种意识，就像小区里面梯控的装置，就是楼层里面我要去哪一户要把我家里面的卡，我只能到我家里面，别的地方我去不了，这种就能够大大减少安防巡逻的一些岗位。

      【主持人】只有豪宅才有。

      【吕总】比如说澳大利亚都已经做得非常的成熟，很多小区都是这样的。

      【主持人】一梯很多户怎么弄？

      【吕总】如果有一梯多户，我只能到这个楼层，以前我们把大量一些投入到安全巡逻巡防方面，一些红外线这些报警等等这种设施投入。

      【主持人】我想绕回来，刚刚何先生所说的，你们原来是有五个监控室，你现在撤销变成一个之后，你这个过程当中花了多少成本？

      【何刚】还没有开始，以前投标之前，光纤一拉，这个做起来其实很容易，而且花的费用很值得，你一年节约多少人工呢？

      【主持人】五个监控室是怎么分布呢？你们小区也不是特别大。

      【何刚】就五块，每一块就有。

      【何刚】后期改造一定比刚刚开始规划的时候去花的成本更大，难度更大，还好有一个会所有这个场地，一般到哪里去找能够集成监控中心，有物业用房。

      【何刚】规划的时候没有考虑那么的充分，所以集成起来后期做难度都挺大的，前期的时候就考虑到就能够集成，就大大节约这种，还有像比如说小区出入口设置，就是合理化设置尽可能的减少这种出入口，因为一个口就得要一个岗，一个岗就三个人，你还需要轮换，这个成本都很高的，还有包括一些这个节能在初始的时候就投入，还有一些变频技术，在初始的时候就能够进行一些投入，包括太阳能技术都能够投入的话，整个物业未来运行的成本，维护的成本就可以大大的缩减，这样实际上对业主来讲最终是可以受益的。

      【主持人】你们在考虑进入一个小区之前，也可以看看小区的配置怎样？

      【何刚】前期的时候我们会提供一些这种叫做建议，但是有些就会采纳，有些他们不会考虑那么长远的事情，但是有短期的。

      【主持人】我是否可以这样理解，假如说有一种模式可以让开发商在规划的时候，更多的考虑就是刚刚你所说物业后期运行的成本，就应该有专业的物业人员前期规划当中就要介入？

      【何刚】这一块我们都会进行早期的介入，提供规划方面。

      【主持人】所以物管费的问题，不只是物业管理公司的责任，政府有责任，开发商也有责任，业主也有责任。其实我最后想听陈主任能不能跟我们讲讲协会在现在或者是接下来主力去推动的一些事情，就这个问题你们可能有些什么思路？

      【陈主任】我们是前年就配合政府一起搞了全国第一个物业管理叫做十二五规划，按照规划逐年推进，我不想展开讲，我们讲的就是价格方面的事情，从行业角度来说，我觉得是做得非常好，但是我建议你们不要看表象，就看深层的东西。第一，我们现在面临三大问题：一是产品设计问题，我觉得现在是费，现在各方面压力也有了，成本这么高下不了，我们从根本上面解决，产品重新设计，打一个比方，我们现在物业管理这一块为什么搞这么多，我们责任区分一下，哪一部分是我们物业管理的责任，哪一部分是公安的责任，把这个产品重新规划一下，包括一些递延责任剔除掉，物业管理就是围绕着物业，共有部分来做一些事情，怎样保证增值和保值，怎样安居乐业就OK了，其他政府应该负的责任政府去负，我负这个责任感什么，根子上面问题。

      【何刚】我们审计的时候就发现这个问题，我们承担公共区域红线以外，就是派出所搞的，花了200多万，公路上面外围。

      【陈主任】你看看现在公安部门，消防部门把我们当唐僧肉，房屋，房屋租赁我们把它打压下去，房屋租赁有一个租赁条例，我去参加研讨，我们去了一个函给他们，他说你物业公司有这个责任租赁这一块保证里面出租人员进进出出信息要及时反馈给他们，如果许多，每个要花200元，就是出租里面有信息遗漏就罚钱，没有什么道理。

      【主持人】按组租户的人数罚钱，比如说以前就是有人会敲门进来登记，这是政府人员来做的吗？

      【陈主任】你不要每个人都去开门交。

      【主持人】这是出租屋管理人员去做的，但是这个当中物业管理公司也是有配合给了钱吗？

      【陈主任】你是说罚款，罚不到，有几个单位咨询我打电话过来罚，你坚决不给，如果下了处罚单，你找我也行，你找律师也行，你写一个函给他们，告诉他们如果再执行就起诉你，如果没有任何问题。

      【主持人】有没有其实是交过。

      【陈主任】有小企业忍气吞声交掉了，大企业一般自己罚你非常的清楚，所以这个产品设计也不多说，这是第一个问题。第二，价格机制。我们觉得其他物业类型比较合理，市场调节，住宅也应该放开，不知道制定标准，这是全体业主我们双方来协商这个事情，就是市场选择，就不会出现这个问题，这个价格机制如果按照指导价格，跟我们刚性成本的上涨幅度或者是CPI挂钩，你往下走就下走，你往上走就往上走，不能这么多年不变，现在这种价格调整机制根本就不可行的，就会很僵化的，所以价格机制怎么去做，这是要讨论，我们可以讨论很久，你找一些资深人士坐下来谈，业主、物业公司协会一起来谈。第三，规则的完善。比方说我们现在条例出台这么久了，2008年1月1日开始实施，到现在实施细则没有，搞了若干规定，到我手上，我都写了三次意见。

      【主持人】你刚刚所说的条例是哪一个？

      【陈主任】深圳经济特区物业管理条例，2008年1月1日，2007年出台的。这个条例出台这么久了，若干规定没有出台，实施细则没有，搞了若干规定，因为必须要细化，你操作不了的，到现在还在征求意见，比方说我们酬金制，除了这么久，酬金制是否有规定，没有规则，政府没有规则，没有规则怎么办？做得好的企业大型企业品牌企业就会很规范的跟业委会做这个事情，很多其他的中小企业就不知道怎么操作，业委会不知道怎么操作，结果一审计就出问题了，很多东西这个钱是怎么放法，比如说我们酬金制，预算结算制度要出台，在经营过程中、实施过程中要监督出来，事后的监审要有，这些规则必须要制定很完善，这很容易制定。为什么政府会出台？还有很多的规则，其实这些规则一出台以后，你政府就坐在旁边当裁缝就行了，没有必要线插得这么紧，我们现在每年多少个协调矛盾，我每天都忙不赢，大的矛盾去协调，我告诉你弃管你们是不知道，弃管的小型项目，就是管不下去，两万平方太多了，没有办法管，现在各个区物管找到我们，你们能不能提供一些企业能够管这些的，我居委会给他签协议就可以进去了，谁愿意管，几毛钱一个平方，人家不是贴钱吗，我觉得这就是政府不完善，如果这三个问题解决，迎刃而解。

      【主持人】我以前觉得可能是物业管理公司跟业主打交道麻烦，可能你们跟相关部门打交道更麻烦。

      【何刚】我再说两句，其实物业这个行业现在感觉到地产很红火老大，我认为可能地产这一块20年，最多30年都走下坡了，这个房子不会无止境这样降下去，物业这一块应该是越来大，越来越规范，以后这个社会整个服务管理这一块占了非常重要的地位，非常大的份额，行业协会担子重了，这是肯定走上坡的，这是肯定的，楼盘越来越多，最后楼盘就移交到物业，地产商慢慢以后就萎缩了，甚至有些就消失了，所以说对于政府来说要高度重视。刚才陈主任说顶层设计，制度的设计，条例的修改，尽快要抓紧来做，要符合各方面利益，对于业主的利益，像我要和大家成立业委会做一系列的事情，也是想让小区的老百姓生活好，也希望物业公司经营好，把小区打造好，我想你政府应该是乐见其成。我经常和政府部门打交道，我说实际上我们做一些事情是帮你政府做了，这个社会和谐稳定，所以他们要意识到行业健康发展下去，老百姓也要安心快乐的生活，要求很简单，卫生搞好了，安全搞好了，普通就满足了。

      【主持人】今天会客室有一个突破，就比我们上次做了专题，其实我们真的谈了一些可行性的措施，更多是对顶层设计提出的建议，我们希望尽快的能够解决这些问题，其实业主也好，物业管理公司也好，其实还挺能够为对方去考虑的，能够知道这其中的困难，大家也能够相互理解，如果是大家把这个制度设计好了以后，以后就少了很多扯皮的事情，不要老是说双方不满，又炒物管，何先生这样懂得多，你只有懂得多，才不会轻易发牢骚，什么都不知道就只知道物管怎么不对。

      【何刚】我跟那些投标公司的领导讲过，我高兴欢迎你们来投标，你们没有中标，我们也是非常遗憾，如果你们公司真的出现了跟业委会，跟业主有些矛盾，需要我们来调解，也愿意去做这个工作。

      【主持人】我们希望以后能够有机会多跟各位交流，反正我们跑物业记者以后也会经常叨唠各位，也就像刚刚你们所说的一样，现在对于房地产的关注，也不能只是关注开发商、市场房价这一块，其实物业管理服务这个行业也一定要关注起来，这样买了房子，得好你住得也要好。下次有机会再见。